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2005-11-20

耐震強度偽造マンション(その2) 広くて安いマンションのカラクリ

今回問題になっているマンションやホテルは、特定の数社が見積もり依頼を出している。
asahi.comより。


耐震強度偽造、建築主は5社に集中 施工も特定業者

2005年11月20日12時10分

 首都圏のマンションなどをめぐる構造計算書の偽造問題で、姉歯秀次1級建築士(48)が偽造した書類に基づく設計とされた建物21棟の全容がわかった。建築主は5社に限られ、12棟が東京都千代田区の不動産会社の物件。施工業者も熊本県に本社のある中堅ゼネコンに集中しており、不正のあった建物は、特定の業者がこの建築士に構造計算を委託していた実態が明らかになった。
 国土交通省は今のところ、千葉県船橋市と川崎市にあるマンション2棟を除いて建物名を公表していない。耐震性の低下が確認された段階で明らかにするとしている。
 東京、千葉、神奈川の14市区にあるマンション20棟の建築主は4社で、いずれも不動産会社。内訳は、ヒューザー(東京都千代田区)=12棟(うち未完成5棟)▽シノケン(福岡市、今年10月に「シノハラ建設システム」から社名変更)=4棟(同0棟)▽サン中央ホーム(千葉県船橋市)=3棟(同1棟)▽東日本住宅(東京都新宿区)=1棟(同1棟)。
 ほかに京王電鉄(東京都多摩市)が東京都中央区に建てたホテル「京王プレッソイン茅場町」1棟があった。
 ホテルを含む14棟はすでに完成しており、マンション13棟の総戸数は約470戸にのぼる。
 国交省やヒューザーによると、同社の物件の多くは「木村建設」(本社・熊本県八代市)が設計や施工を請け負っており、木村建設を通じて姉歯建築士を紹介されたという。ヒューザーは「建築確認をした民間検査機関から10月末に報告を受けるまで偽造を知らなかった」という。
 シノケンや京王電鉄も木村建設に施工を任せており、「姉歯が構造計算をしているとは知らなかった」(シノケン)などとしている。
 木村建設は東京都の事情聴取に対し、「仕事が速いので姉歯を選んだ」と説明。同社は19日、「(姉歯建築士に偽造を)暗黙にも指示したなどということは絶対にありません」とする木村盛好社長名のコメントを出した。


施工は木村建設か。
で、上記の内
 ヒューザー
のマンションは
 首都圏では広くて安いマンション
として人気を集めていた。たとえば、こんなランクに入っている。

日経住宅サーチ マンションなるほどランキング マンション別 専有面積ランキング(三大都市圏、2004年1月─2005年6月分譲、東京カンテイが集計)
マンション名/県名/住所/最寄り駅/バス/徒歩/分譲年/階数/総戸数/平均専有/坪単価/売主
7 グランドステージ上大岡/神奈川県/横浜市南区/上大岡/2004年/5/22/146.03/125/ヒューザー
14 グランドステージ梅島/東京都/足立区 /梅島/11/2004/7/25/118.79/130/ヒューザー
16 セントレジアス船橋/千葉県/船橋市/船橋/7/2005/11/37/117.82/152/ヒューザー
17 グランドステージ住吉/東京都/江東区 住吉/6/2004/11/68/116.79/150/ヒューザー
23 グランドステージ川崎大師/神奈川県/川崎市川崎区/東門前/3/2004/9/24/112.14/132/ヒューザー
26 グランドステージ浅草/東京都/台東区 /浅草/22/2005/13/37/110.03/139/ヒューザー
32 グランドステージ茅場町/東京都/中央区/茅場町/4/2004/13/37/106.26/192/ヒューザー

この調査で23位に入ってるのが
 自重で崩壊の恐れアリとされた「グランドステージ川崎大師」
である。坪単価を見れば分かるように、この場所でこの広さでこの値段は
 破格の安さ
である。それが
 工費圧縮による安価な提供
だったのだから、話にならない。

追記。2005/11/22
国交省が公表した
 耐震強度不足マンション
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071121/01.pdf
にリストアップされた「グランドステージ住吉」を青字で示した。

これまでヒューザーは、こんな謳い文句で顧客を集めていた。

ヒューザー/ヒューザーマネジメントのマンションはなぜ割安なのか

立地選定から販売まで、あらゆるステージで「コストダウン」を実現。
「CVP方式」を軸に、以下のすべてのプロセスで様々なコストダウンを実現しています。
業界の常識を破る価格設定は、次のような発想の転換と地道な努力の積み重ねで実現したものです。

STAGE−1 立地選定
地価が下がったとはいえマンション価格に占める土地代は相当な
比率を占めています。そこで私たちは立地に頼った用地選定ではなく
「私たちの理想を追求できる地価水準」を目安に、幅広い視野で
土地を選定して事業化を図ります。

STAGE−2 企画・設計
土地をどのように有効利用すればお客様の満足感を最大限に高める
ことができるか、100m2超マンションを適正価格で供給するために、
私たちは従来とは全く異なる敷地計画と建物設計のスタンダードを
企画・開発しました。

STAGE−3 施工・施工監理
私たちはゼネコンに頼らず、自らの資金で自ら建物を建設する
ディベコン方式を開発し、合理的なコストダウンを実現しています。
また、専門工事会社やメーカーへの直接発注と代金の現金払いに
よって品質向上と建設費圧縮を両立。そのほかにも、業界の常識を
覆す発想や方法で建設費を抑制
しています。

STAGE−4 営業・販売
営業マンの人件費やモデルルームの設置費用、広告宣伝費など、
すべての販売促進費はマンション価格に含まれています。つまり、
これらは無料サービスではなく、お客様の負担を増やすもの。私たちは
このこすとを他社より低く抑えています。

ヒューザーのやり方には、業界内部では以前から疑問を持たれていたという。
【広い】 ヒューザーのマンションってどう?その2【居住者歓迎】スレッドより。


331: 名前:匿名さん投稿日:2005/11/19(土) 14:09
某大手デベロッパーの営業に携っているものです。
今回の件は、同業の我々から見ても、あってはいけないことがおきてしまった・・・という住宅業界の歴史上、最悪と言ってもいいケースだと思います。
当該のマンションを購入し、特に既に入居又は実質的に引渡しを受けられている方は、本当にお気の毒だと思います。心中お察し申し上げます。
今後の展開として容易に予想されることは、ヒューザーさんの企業規模等だと完成済の物件の建て替えに要する費用や各種損害賠償にはどう考えても耐えられるものではないと思われます。
せめて旧財閥系だったり、大企業の関連デベロッパーであれば、社会的信用上グループをあげて対処してもらえる可能性もありますが、ヒューザーさんの様な新興デベロッパーではそれもたぶん無理でしょう・・・。        続く

332: 名前:匿名さん投稿日:2005/11/19(土) 14:10
続き
正直ヒューザーさんの分譲マンションに関しては、業界内においても以前から悪い噂があったのも事実です。というのも供給されるほとんどのマンションの価格設定が明らかに安価すぎる設定だったからです。
新築マンションの値段というのは、土地の取得費に建築コストと販売経費等に利益を上乗せして決定するものです。土地の取得費に関してはその場所場所で相場というものがあり、特に最近はマンション用地が極端に少なくなってきていますので相場を無視したそうな安い単価で取得できることは皆無に近く、よって同じ立地環境であればほとんど土地取得費での差は発生しません販売費や利益についても多少はその企業の営業スタイル等により差は生まれますが、明らかに安いと感じる位の差となって価格に反映される程ではありません。・・・となると残るファクターは建築費だけとなり、かなり設備・仕様等のレベルを落としていることは明白でした。ただまさか構造・基礎に関わる部分にまでコストダウンしているとは想像もしませんし、通常はありえませんが・・。
実際、私が今までに販売した物件にてご検討いただいたお客様でも、ヒューザーのマンションと比較検討された方がいらっしゃいましたが、上記のようなことを差障りがない程度にお話しても結局は安さの魅力に負けて、ヒューザーさんの物件を購入されてしまったこともありました。

当時はまさかここまで悪質だとは夢にも思いませんでしたが、結局は「安かろう・悪かろう」「極端に安いものには訳がある」ということを、証明する形となってしまいました。

ただ、同じ業界の人間としてこれだけは言わせていただきたいのは、今回の件はレアケースであり業界の圧倒的大多数が、今日もまじめにあらゆる面で良好な住宅を供給すべく日々努力しているということです。少なくとも私が携った物件では今回の様なことが起きることはありえず、万一下請け等に悪意をもった行為があったとしても、他人任せにせず自社内できちんと常にチェックする体制が整っているのが当然であり、逆にそのような体制がヒューザーにはなかった訳でその一点だけでも、ヒューザーにはマンションという住まい(財産)を供給する資格がないと判断されてもしかるべきと思います!

今回の件によって、マイホーム購入を夢見ておられる方々のマインドが低下しないことを心より願います。

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